広島市内やその近郊で、親御さんが大切に経営されてきた賃貸アパートや駐車場。ご家族にとっては、安定した収益をもたらす貴重な資産であり、同時に多くの思い出が詰まったかけがえのない場所でもあるでしょう。
しかし、いざ相続が始まると、真っ先にこんな疑問が頭をよぎりませんか？
「親が亡くなった後、毎月入ってくるアパートの家賃は、一体誰が受け取る権利があるのだろう？」
この素朴な疑問こそ、資産家一族が深刻な相続トラブルに陥る、まさにその入り口なのです。「家族だから大丈夫」とこの問題を放置した結果、
「兄が全ての家賃収入を独り占めし、話し合いにも応じてくれない…」
「相続人の意見がまとまらず、誰も管理しないアパートが廃墟のようになっている…」
といった、取り返しのつかない事態に発展するケースを、私たちは広島でも目にしてきました。私たちは、これを「共有不動産の悲劇」と呼んでいます。
この記事では、あなたのその最初の疑問に法律の専門家として明確な答えを提示し、放置した場合に待ち受ける「悲劇」の正体を明らかにし、そして、その全てを解決するための「専門家による3つの解決策」を具体的にお示しします。
あなたの家族と資産の未来を守るため、ぜひ最後までお付き合いください。
１ 【答え】相続後の家賃は「法定相続分に応じて相続人全員で」受け取るのが法律の結論
まず、あなたの最初の疑問に、専門家として単刀直入にお答えします。
（１）最高裁判所が示したルール（判例）
相続が開始してから遺産分割の話し合いが完了するまでの間に発生した家賃収入は、「遺産」そのものではありません。法律上は「遺産から生じる果実」と呼ばれ、遺産分割協議を待つことなく、発生した瞬間に、各相続人がその法定相続分に応じて受け取る権利が確定します。
これは、最高裁判所が示した明確なルール（判例）であり、交渉や裁判における大前提となります。例えば、相続人が配偶者と子2人であれば、家賃収入を受け取る権利の割合は、配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1ずつ、となります。
（２）なぜ、この単純なルールが深刻なトラブルを生むのか？
それは、「遺産分割（財産分けの話し合い）」と「家賃の分配」が、法律上、完全に別問題として扱われるからです。
多くの方は、「兄が管理している家賃収入も、遺産分割の際にまとめて精算すればいい」と考えがちです。しかし、法律上、これは間違いです。
もし兄が3年分の家賃1,000万円を分配していなくても、家庭裁判所で行われる遺産分割の場で「兄は1,000万円多く得ているから、その分アパートの所有権は私が多くもらうべきだ」という主張は、原則として認められません。
家賃の不払い問題は、遺産分割とは別に地方裁判所で行う「不当利得返還請求」という手続きで解決する必要があり、問題が二重化・複雑化してしまうのです。この法的な構造を理解していないと、話し合いはいつまでも平行線を辿ることになります。
２ 【悲劇】放置が招く「共有不動産の悲劇」その恐るべき実態
「共有不動産の悲劇」とは、問題を先送りした結果、資産と家族の両方を失ってしまう最悪のシナリオです。具体的には、次の3つの段階を経て深刻化していきます。
（１）悲劇①：金の切れ目が縁の切れ目。「賃料独り占め」と家族の断絶
最も多く、最も根深いトラブルです。生前から親の不動産管理を手伝っていた長男が、相続発生後もそのまま管理を続け、他の相続人に収支を明かさず、賃料を分配しない。最初は「兄さんだから任せておこう」と思っていた他の兄弟姉妹も、やがて不信感を募らせます。
電話をしても出ない、手紙を送っても返事がない。猜疑心は憎悪に変わり、かつて仲の良かった兄弟姉妹は、法廷で罵り合う関係へと堕ちていきます。
【弁護士の視点】
弁護士として数多くの骨肉の争いを見てきました。その経験から断言しますが、一度こじれた親族間の金銭問題が、感情的な話し合いだけで円満に解決することは、まずありえません。弁護士による内容証明郵便の送付や訴訟といった「法的な介入」という外部からの力を加えなければ、事態は確実に悪化の一途を辿ります。躊躇や遠慮は、あなたの正当な権利を永遠に失わせるだけなのです。
（２）悲劇②：誰も決められない。「塩漬け不動産」化による資産価値の暴落
相続人の間で関係が悪化すると、不動産の経営（管理・運営等）に関する意思決定が完全にストップします。法律上、共有不動産（相続による遺産分割前の共有を含む）に関する行為には、以下のような厳格なルールがあるからです。
- 大規模修繕や売却（変更・処分行為）： 全員の同意が必要
- 新規の賃貸契約（管理行為）： 持分の過半数の同意が必要
共有者の一人でも反対すれば、老朽化した建物の修繕も、有利な条件での売却もできません。空室が増え、雨漏りが発生しても、誰も責任を取らない。結果、広島市内の一等地にあるはずの優良物件が、管理不全のスラムと化し、資産価値は半値、更には3分の1へと転がり落ちていくのです。
（３）悲劇③：資産の強制喪失。望まない「競売」という結末
相続人間での話し合いによる解決が絶望的となった場合の最終手段が「遺産分割調停・審判」です。しかし、これは諸刃の剣です。審判にまで至ると、裁判所が、当事者の主張する分割方法では公平な解決は困難と判断した場合、不動産全体を競売にかける、という判断を下すことがあります。
競売による売却価格は、通常の不動産市場で取引される価格の6～7割程度になってしまうことも珍しくありません。つまり、法的手続きに訴えた結果、相続人全員が経済的に大きな損失を被るという、誰も望まない最悪の結末を迎えるリスクをはらんでいるのです。
３ 【解決策】専門家集団が提言する「共有不動産の悲劇」を回避する3つの解決策
ここまで見てきた悲劇を回避し、あなたとご家族の資産を守るため、私たちは状況に応じて3つの段階的な解決策をご提案します。
（１）解決策①：【紛争解決】発生してしまったトラブルを法的に、かつ有利に解決する
すでに相続人間の関係がこじれてしまっている場合、感情的な話し合いは無意味です。法律という客観的なルールに則り、問題を解決する必要があります。
ア 交渉・調停・訴訟による権利の実現:
弁護士が代理人として介入し、賃料の返還や遺産分割協議を進めます。当事者同士では不可能な冷静な交渉が可能です。話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所での調停や審判、訴訟へと移行します。
【調停の現場を熟知】
広島家庭裁判所の調停の現場では、法律論だけでなく、当事者の感情やこれまでの経緯も重視されます。しかし、最終的に調停委員や裁判官の心を動かすのは、客観的な証拠と、第三者が聞いても納得できる論理的な主張です。私たちは、広島の調停実務を熟知しており、どのような資料を、どのタイミングで提出すれば、調停を有利に進められるかを戦略的にアドバイスします。
イ 揉めないための４つの分割方法の選択:
不動産の分割には、４つの方法があります。私たちは、ご家族の状況を伺い、最適な方法をご提案します。
（ア）現物分割
たとえば、不動産Ａを長男が取得し、不動産Ｂを次男が取得する、といったように、現にある物を、物理的に分割する方法
一つの筆の不動産を現物分割するような場合であれば、測量や分筆登記が必要となります。私たちは、提携している土地家屋調査士や司法書士と連携して、円滑な手続きの進行をサポートします。
（イ）代償分割
一人が不動産を取得し、他方に金銭を支払う方法
不動産をいくらと評価すべきなのか、適切な主張を行うために、提携している不動産業者からの査定書を取得したり、提携している不動産鑑定士に鑑定意見書の作成を依頼するなどのサポートを行います。
（ウ）換価分割
不動産を売却し、現金を公平に分ける方法
売却する方法のなかでも、相続人同士が協力しあって行う「任意売却」と、裁判所の手続きで強制的に行う「競売」とがあります。「競売」では適正な価格が実現できないので、換価分割をするのであれば「任意売却」をお勧めしています。提携している不動産業者を通じて、適切な価格での販売の実現をサポートします。
（エ）共有分割
共有名義のままにする方法（非推奨）
これは問題を将来に先送りするだけであり、私たちは、この選択肢を回避する方法を全力で模索し、提案します。
（２）解決策②：【生前対策】「争族」の火種そのものを消し去る
最も賢明で、最も効果的な解決策が、問題が起きる前に手を打つ「生前対策」です。これは、親が子に残せる、最高の贈り物です。
- 遺言書｜あなたの「想い」を法的な形にする
遺言書があれば、そもそも遺産分割協議は不要となり、「共有不動産の悲劇」は起こりえません。
【多くの実務経験から】
弁護士として多くの遺言作成に立ち会いました。その経験から言えるのは、愛情のこもった「付言事項」（なぜその分割にしたのか、家族への感謝などを綴る欄）が、時に法的な効力以上に、残された家族の心を繋ぎ、無用な争いを防ぐ力を持つということです。私たちは、法律的に完璧なだけでなく、あなたの「想い」が100%伝わる、血の通った公正証書遺言の作成を、言葉選びの段階からお手伝いします。
- 家族信託｜認知症による資産凍結をも乗り越える究極の承継手法
遺言は死後の対策ですが、生前のリスクで最も恐ろしいのが「認知症による資産凍結」です。家族信託は、元気なうちに信頼できる家族に財産の管理権限を託すことで、この最悪の事態を回避できる柔軟な制度です。
【元公証人が在籍する強み】
当事務所には、その信託契約公正証書をご自身の手で数多く作成してきた、広島の信託実務における第一人者が弁護士として在籍しています。 私たちは、信託契約のあらゆるパターンを熟知しています。だからこそ、法務・税務・登記、そしてご家族の感情面まで、360度どこにも隙のない「失敗しない」信託契約を設計できるのです。これは、他のどの事務所にも決して真似のできない、当事務所の強みです。
（３）解決策③：【高度な資産承継】資産と事業を次世代へ円滑に引き継ぐ
複数の収益物件や親族経営の会社をお持ちの資産家の皆様には、より高度な戦略が必要となります。
- 資産管理会社の設立・活用:
法人を設立し、そこに不動産を所有させることで、相続の対象を「不動産」から「法人の株式」へと転換します。これにより、後継者に株式を集中させることで経営権の分散を防ぎ、安定した資産経営を継続できます。
- 事業承継と自社株対策:
親族経営の会社がある場合、株式の承継が最大の難問です。株式が分散すれば、会社の経営は即座に不安定化します。
【元国税OB税理士と弁護士の連携】
私たちは、税務署で資産税を長年担当した元国税OB税理士と緊密に連携しています。税務署の視点を熟知した税理士と、数々の事業承継紛争を解決してきた弁護士がタッグを組むことで、後継者への円滑な株式集中と、他の相続人の遺留分対策、そして相続税の圧縮という、複雑な方程式の最適解を導き出します。
【知らないと数千万円損も】広島の相続不動産「円満売却」の絶対法則｜税金・揉め事・事業承継の最適解
４ 結論：「あなたに全てを託したい」当事務所が広島の資産家から選ばれる、唯一無二の７つの理由
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。最後に、なぜ私たちが、広島の複雑な不動産・事業承継の問題の解決に、絶対的な自信を持っているのか。その理由を「７つの強み」としてお伝えさせてください。
- 【信託実務の第一人者】元公証人による絶対的な信頼性
私たちは、机上で家族信託を語るだけの事務所ではありません。信託契約公正証書をその手で作成してきた張本人であり、広島の信託実務を知り尽くした第一人者が、あなたの未来を守るための、完璧で、戦略的な信託契約を設計します。
- 【最終判断者の視点】元裁判官在籍
あなたの紛争がもし裁判になれば、最終判断を下すのは裁判官です。私たちは、その「判断者」の思考を知るからこそ、決して負けない戦略を立てられます。
- 【調停の現場を知る】現役の広島家裁・家事調停官在籍
広島の相続紛争の「今」を、私たちは知っています。どのような主張が通り、どのような提案が調停委員の心を動かすのか。机上の空論ではない、生きたノウハウがここにあります。
- 【登記までワンストップ】大手司法書士法人と一体運営
法的な解決が決まっても、不動産の名義変更（登記）ができなければ意味がありません。私たちは、司法書士法人みつ葉グループとの連携で、解決から実行までをシームレスに行います。
- 【税務署の視点を熟知】元国税OB税理士との連携
相続に税金問題はつきものです。私たちは、税務署の思考を読み解き、あなたの税負担を最小化し、税務調査にも耐えうる万全の対策を講じます。
- 【不動産実務に精通】不動産関連企業との強力なネットワーク
私たちは、広島の優良不動産会社と常に連携しています。絵に描いた餅ではない、現実的な不動産の価値や市場動向を踏まえた、最も有利な解決策をご提案します。
- 【事業承継のプロ】親族経営の顧問実績多数
私たちは、多くの親族経営企業の法律顧問をしています。だからこそ、単なる相続問題としてではなく、会社の未来、従業員の生活まで見据えた、大局的な視点での事業承継サポートが可能です。
私たちは、弁護士、司法書士、税理士、不動産のプロが結集した、あなたの資産と家族を守るための「専門家チーム」です。
【当事務所からのメッセージ】
もう、一人で悩まないでください。あなたのその悩み、私たちには解決できます。
相続問題は、風邪と違って、時間が経っても自然に治ることはありません。むしろ、時間と共にガン細胞のように蝕み、気づいた時には手遅れになります。
今、この瞬間のあなたの小さな一歩が、ご家族の未来を、そしてあなた自身が守りたかったはずの「大切なもの」を救う、唯一の道です。
まずは、お話をお聞かせください。あなたの状況を整理し、私たちが提示できる「未来へのロードマップ」を、具体的にご説明します。相談したからといって、依頼を強要することは決してありません。安心してお問い合わせください。
未来を変える60分が、ここにあります。
当事務所は広島市中心部にございます。お電話または下記フォームより、お気軽にご連絡ください。
