「親から相続した実家、遺産分割での評価額はいくらにすればいいの？」「兄弟間で評価額の意見が合わなくて困っている…」
大切なご家族が亡くなられた悲しみの中、不動産の相続問題で頭を悩ませていらっしゃる方は少なくありません。特に不動産の評価額は、相続人それぞれの利害が絡むため、深刻な対立（いわゆる「争族」）に発展しやすい問題です
この記事では、相続問題に精通した弁護士が、遺産分割における不動産評価の基本的な考え方から、ご自身の状況に応じた適切な主張、そしてお困りの際の対処法まで分かりやすく解説します。
１ なぜ相続不動産の評価額でもめてしまうのか？
遺産分割協議において相続不動産の分け方は大きく分けて、
①現物分割（相続人Aさんは相続不動産のうち不動産Aを取得し、相続人Bには不動産Bを取得するといった遺産分割を現物で分割する方法）、
②代償分割（特定の相続人が相続不動産を取得し、他の相続人には代償金を支払う方法）、
③換価分割（相続不動産を売却して現金化し、その現金を相続人間で分ける方法）
があります。
このうち③換価分割については売却して得られる現金を相続人間で分けるだけなので、相続不動産の評価でもめることが基本的にありません。
他方で、①現金分割の場合には、相続不動産の評価額を基準にして各相続人が取得する不動産や預貯金等の他の相続財産の取り分を協議するため、相続不動産の評価額がいくらなのかが問題となります。
また、②代償分割についても相続不動産の評価額を相続人間で合意した上で、合意した評価額に基づき、相続人不動産を取得する特定の相続人が、相続不動産を取得しない相続人に対して代償金を支払うため、そもそも相続不動産の評価額をいくらで合意するか問題となります。
具体的には、
①現金分割の場合には、相続人Ａは自身が取得する相続不動産Ａの評価額が、相続人Ｂが取得する相続不動産Ｂと比べて低い方が、相続不動産Ａ以外の相続財産の取り分が増えることになるため、相続人Ａとしては相続不動産Ａの評価額が低いと主張することになります（反対に、相続人Ｂとしては相続不動産Ｂの評価額が高いと主張することになります）。
②代償分割の場合には、不動産を取得する特定の相続人としては他の相続人に支払う代償金を少なくするために相続不動産の評価額は低いと主張することになります。他方で、代償金を受け取る側の相続人としては相続不動産の評価額は高いと主張することになります。
このような相続人間の利害の対立が、「その金額は高すぎる」「安すぎる」といった感情的な争いを引き起こします。
２ 相続不動産を評価する方法
遺産分割協議では、相続不動産をどのように評価するかについて法律上のルールはなく、「相続人全員の合意」によって相続不動産の評価額を決めることになります。
この際に相続不動産の合意形成の資料として用いられる相続不動産の評価方法には以下のようなものがあります。
① 固定資産税評価額に準拠する方法
固定資産税等の計算基準となる価格で、実勢価格の7割程度が目安です。
メリット
各不動産の評価額を算定することが簡潔であるという点です。
デメリット
３年に１度しか評価替えがされないため、実勢価格（実際に市場で売買されると想定される価格）や公示地価等と差が生じやすい点などです。
② 相続税評価額（路線価）に準拠する方法
相続税や贈与税の計算に用いる価格で、一般的に実勢価格の8割程度とされています。
土地については「路線価方式」（路線につけられた１㎡あたりの評価額（路線価）に土地の面積・形状に応じた調整計算をして算出する方法）又は「倍率方式」（固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算定する方法）により算定されます。他方で、建物については固定資産税評価額をそのまま使用します。
メリット
固定資産税評価額と同様に、評価額を算定することが基本的に簡潔であるという点です。また、毎年評価替えがされているため、固定資産税評価と比べて地価変動をより反映しているとされています。
デメリット
としては土地の形状等によっては調整して計算する必要がある点です。
③ 公示地価に準拠する方法
国土交通省が正常価格（自由公開市場で取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格）として毎年公示する価格です。
メリット
比較的実勢価格に近いとされている点です。
デメリット
対象となる標準地・基準地が少なく、公示地価に基づいて遺産分割協議で対象となっている相続土地の評価を算定することが難しい場合がある点です。
④ 基準地標準価格（都道府県地価調査標準価格）に準拠する方法
都道府県が、毎年特定の基準地について公表している価格です。
メリットとデメリットは基本的に公示地価と共通です。
④ 不動産業者の査定
各相続人が、不動産業者に相続不動産に関する査定書の作成を依頼し、この査定書に基づき相続不動産の評価額を算定する方法です。
各相続人は取得した査定書の評価額が異なる場合には、複数の査定書の中間値や平均値に基づき評価額を決める方法などがあります。
メリット
コストを抑えつつ専門家の意見を反映した評価額を算定できる点です。
デメリットは査定書の作成者の責任が問われるものでないため、査定者、査定書を依頼した相続人の恣意が入り込む余地が低くはない点です。また、不動産業者に対して依頼する手間もかかります。
なお、遺産分割協議もし合意できずに家庭裁判所の遺産分割調停や審判に移行した場合、裁判所は原則として「遺産分割時の時価（実勢価格）」を基準に判断します。不動産鑑定士による鑑定や各相続人が提出した不動産業者の査定書などに基づき決定していきます。
３ 相続不動産の額が低いと主張したほうが良い場合
相続不動産の額が低いと主張したほうが良い場合としては、自身が被相続人の方と同居していた相続不動産をそのまま相続したいなどの希望があり、①現物分割により自身が相続不動産を取得することを考えている場合や②代償分割により自身が相続不動産を取得し、他の相続人に対して代償金を支払うことを考えている場合などです。
なぜなら、相続不動産の評価額が他の相続人が取得する相続不動産以外の相続財産の金額や自身が他の相続人に支払う代償金の金額に影響するためです。
遺産が「評価額X万円の相続人不動産」と「現金３０００万円」のみで、相続人が兄弟２人（この場合、各相続人の法定相続分は２分の１です）で、兄が相続不動産の取得を希望している事例をもとに、相続不動産の評価額がどのように影響するか説明いたします。
相続不動産の評価額が５０００万円の場合には、各相続人の取り分は４０００万円（相続財産８０００万円×法定相続分２分の１）となります。この場合において、兄が相続不動産を取得するときには、弟は現金３０００万円と取得したとしても本来の取り分より１０００万円少なくなるため、兄は弟から代償金として１０００万円を支払うように求められることになります。
他方で、相続不動産の評価額が２０００万円の場合には、各人の取り分は２５００万円（相続財産５０００万円×法定相続分２分の１）となります。この場合においては、兄が相続不動産を取得したとしても、まだ５００万円の取り分が残るため、弟に代償金を支払うことなく、現金５００万円を得る余地があります。
相続不動産の額は低いと主張したほうが良い相続人としては、固定資産税評価額や相続税評価額により相続不動産の評価を行うように交渉することなどが考えられます。
４ 相続不動産の額が高いと主張したほうが良い場合
相続不動産の額が高いと主張したほうが良い場合としては、①反対に自身が相続不動産の取得を希望しておらず、他の相続人が現物分割により相続不動産の取得を希望している場合や②代償分割により自身が代償金を受け取る場合などです。
相続不動産の額は高いと主張したほうが良い相続人としては、できるだけ実勢価格に近い公示地価等により相続不動産の評価を行うように交渉するほか、不動産業者から固定資産税評価額等より高額の査定書を取得し、固定資産税評価額等は実勢価格と離れていると主張し交渉することなどが考えられます。
５ まずは弁護士にご相談ください
相続不動産の評価額については様々な算定方法があり、相続不動産の評価額について他の相続人の合意を得ることに難航することは少なくありません。
当事者間の話し合いでどうしても合意できず遺産分割協議が成立しない場合、家庭裁判所での「遺産分割調停」、それでもまとまらなければ「遺産分割審判」を行っていくことになります。 このような場合には、時間や費用がかかるばかりか、他の相続人との関係性に少なからず悪影響があります。
不動産を含む遺産分割は、専門的な知識と交渉戦略が不可欠です。
少しでも「もめそう…」と感じたら、問題が深刻化する前に、ぜひ一度、相続問題に精通した弁護士にご相談ください。
当事務所では、裁判官や公証人としての経験が豊富なベテランから若手まで、複数の弁護士が在籍しており、あなたのお悩みに寄り添いながら、親身になって丁寧に対応させていただきます。
法律用語もかみ砕いて分かりやすくご説明いたしますので、どうぞご安心ください。
まずはお気軽にお問い合わせいただき、あなたの声をお聞かせください。
