親が亡くなったことで、親が持っていた土地を相続することがあります。その土地を持っていたくない、手放したい、と考えたときに、どうすればよいかについて解説します。
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１ 相続した土地の状況に合わせた方法を選ぼう
相続が発生した場合、親が持っていた遺産は、法定相続人全員の共有状態になります。そこで、相続した土地を処分等するためには、相続人全員での話し合い（＝遺産分割協議）で決めていく必要があります。
遺産分割協議で、相続した土地をどうするかを決めるのですが、その決め方には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割、という４つの方法があります。
（１）現物分割
複数ある土地（数筆の土地）を、例えば「Ａ土地は長男、Ｂ土地は次男、Ｃ土地は三男」というように分ける方法です。また、１つの土地（１筆の土地）を分割（分筆）して、例えば「東側の部分を長男、西側の部分を次男、中央の部分を三男」というように分けることも、この現物分割にあたります。
複数ある土地（数筆の土地）を法定相続人で分ける場合、土地の経済的価値はバラバラなので、法定相続人の間で取得する経済的価値の不均衡が生じてしまうことが多いです。ですので、現物分割で法定相続人全員が納得することは稀で、多くの場合、次に説明する代償分割の方法になります。
また、１つの土地（１筆の土地）を分割（分筆）して法定相続人で分けるということも、ほとんど行われません。というのも、土地は細分化すると経済的な価値が下がってしまいますし、実際問題、とても使い勝手の悪い土地になってしまうからです。ですから、遺産に含まれる土地が１つ（１筆）しかない場合も、通常は、次に説明する代償分割の方法が採られます。
（２）代償分割
それぞれの法定相続人が有する法定相続分を超える価値を有する不動産を、法定相続人の一人が取得する代わりに、その価値の超過分を金銭などで他の法定相続人に支払うことで、法定相続人間の公平を図るという方法です。この他の法定相続人に支払う金銭のことを「代償金」とうことから、この分割方法を「代償分割」と呼びます。
遺産の中に不動産が含まれる場合、この代償分割の方法が用いられるのがほとんどです。
代償分割の方法が採られる場合、主として争点となるのは「①どの土地を誰が取得するのか？」「②土地の価値（評価額）をいくらと考えるのか？」です。
まず「①どの土地を誰が取得するのか？」の点です。土地には価値の高いものもあれば、価値が低いものもあります。中には、ほとんど使い物にならず、固定資産税の支払いだけが発生してしまうような、通称「負（マイナス）動産」もあります。ですから、法定相続人の間で、価値の高い土地は「取り合い」になる一方、価値の低い土地や「負（マイナス）動産」は「押し付け合い」になります。
次に「②土地の価値（評価額）をいくらと考えるのか？」です。
土地を現実に売ってしまう場合（次に説明する換価分割の場合）、実際に売れた値段が、その土地の価値であるという話になるので分かりやすいのですが、代償分割では、土地を第三者に売却するのではなく、法定相続人の一人が取得したうえで、その法定相続人の相続持分を超過する部分を代償金として支払うということになります。ですから、その土地を取得する法定相続人としては、土地の評価額は安い方が有利になります。他方、代償金を取得する法定相続人としては、土地の評価額は高い方が有利になります。そこで、土地をいくらと評価するのかで、法定相続人の間で争いになるのです。
（３）換価分割
土地を売却してお金に変えて、そのお金を法定相続人の間で分割するという方法です。土地をお金に変えてしまえば、法定相続人が多数いたとしても法定相続分に応じた金銭を渡すことができるので、公平な遺産分割が実現できます。
ただ、換価分割を採る場合にも、いくつか争点があります。
まず「そもそも売却に反対する法定相続人がいる」という場合には、換価分割が実現できないという点です。たとえば法定相続人のうち、次男と三男は「土地を売却して、売却代金から諸費用を控除して、残りの利益を兄弟で平等に分けよう」と換価分割を主張していたとしても、長男が「自分が土地を取得して、他の兄弟には代償金を支払う」と言って代償分割を主張している場合には、換価分割の方法を採ることはできません。
また「誰が売却の段取りをとるか」で争いになることもあります。法定相続人の間で相互不信が強い場合、「他の法定相続人に任せると、勝手なことをするから、自分が主導したい」といって主導権争いになることもありますし、逆に「土地売却の動きをするのは面倒だ」といって押し付け合いになることもあります。
更に言えば、土地を売却すること自体には法定相続人の間で合意がとれたとしても、「安い価格でうることには同意しない」「いくら以上の値がつく場合でしか売却には同意しない」といったように、いわゆる〈指値売却〉を主張する法定相続人がいる場合には、土地の売却がいっこうに進展しないということもあります。
（４）共有分割
土地を法定相続人の共有にするという分割方法です。
相続が発生した時点で、土地は法定相続人の共有状態になっています。これは民法の概念的な説明としては「相続共有」と呼ばれる状態です。この「相続共有」状態の土地を分割する際に争いになった場合には、その争いを解決するために持ち込むべき裁判所は家庭裁判所になります。家庭裁判所で遺産分割調停を行い、調停で解決しなかった場合には、自動的に家庭裁判所での審判に移行して、家庭裁判所の裁判官が審判という形で判断を下します。
これに対して、遺産分割協議を経て、土地を共有分割という方法で分割した場合、これは民法の概念的な説明としては「物権共有」と呼ばれる状態になります。この「物権共有」状態の土地について、更に争いになった場合には、その争いを解決するために持ち込むべき裁判所は地方裁判所になります。地方裁判所で共有物分割請求訴訟を行い、地方裁判所の裁判官が判決という形で判断を下します。
土地は共有状態になっていると、処分する際には共有者全員の同意が必要になりますし、管理行為をする場合でも共有持分の過半数の同意が必要となるなど、取り扱いがとても大変になります。ですから民法は、原則として、できるだけ共有状態を解消する方向性で定めが置かれています。
「相続共有」状態の土地を、わざわざ「物権共有」状態に変えても、問題は何も解決しておらず、問題の先送りにしかなりません。したがって、相続の場面で、わざわざ土地を共有分割することは、通常はありません。
２ 相続した土地を売却する際の手続き
相続した土地を売却する場面として、相続共有状態の土地を売却する場面なのか、相続共有状態が解消されて単独所有となった土地を売却する場面なのかで、大きく変わってきます。
（１）相続共有状態が解消されて単独所有となった土地を売却する場面
この場合、土地の所有者は１人ですので、その土地の所有者が、いつ、誰に、いくらで売るかについて、当然１人で決めることができます。通常の土地売却の手続き通りに進めることができます。
（２）相続共有状態の土地を売却する場面
任意売却
相続共有状態の土地を売却するためには、相続人全員の同意が必要になります。すなわち、いつ、誰に、いくらで売るのかについて、相続人全員の同意が必要になるのです。
多くの場合、相続人全員が共同の売主という立場で、共同して不動産売買仲介業者に委託して、委託を受けた不動産売買仲介業者が、土地の売却を進めていくことになります。
競売
家庭裁判所での遺産分割調停がまとまらずに不成立となった場合、自動的に家庭裁判所の審判となるのですが、家庭裁判所の裁判官が審判として換価分割を命じる場合があります。その場合、土地は競売となります。
任意売却の場合とは異なり、土地の競売の場合、最低入札価格は市場価格よりも安めに設定されるため、競売で落札される価格も、任意売却で売却する場合よりも安い価格になってしまうのが通常です。
ですから、競売になるくらいなら、法定相続人の間での足並みを揃えて、任意売却をしていこうとなるのが通常です。
持分譲渡
相続共有状態の土地それ自体を売却するためには、法定相続人全員の同意が必要ですが、なかなか足並みが揃わずに、売却が進められないというケースもあります。その場合、土地の共有状態から、自分だけ先に抜けたいと考える法定相続人も、中にはいます。その場合に選択肢になるのが、持分を譲渡するという方法です。
持分の譲渡には、「法定相続分それ自体を譲渡する」という方法と、「当該土地についての相続持分だけを譲渡する」という方法とがあります。
また、そのいずれの譲渡についても、譲り渡す相手を「他の法定相続人」とする場合と、「法定相続人以外の第三者」とする場合とがあります。
さらに、譲渡対価を求めるか否かで「無償譲渡（＝贈与）」と「有償譲渡（売買）」とに分かれます。
３ 兄弟で遺産の土地の扱いで揉めている場合の対処方法
（１）遺産分割「協議」
遺産の土地をどうするかについては、法定相続人同士で話し合って、全員が同意して決める必要があります。その話し合いを遺産分割協議といいます。
その遺産分割協議において、遺産の土地の扱いについて、兄弟で揉めているという場合、考えられる方法としては、「①兄弟間での話し合いを続けて解決を図る」「②弁護士などの専門家に依頼して話し合いでの解決を図る」「③家庭裁判所での遺産分割調停を申し立てて家庭裁判所の場で中立の第三者である調停委員を介して話し合いでの解決を図る」があります。
このうち、「②弁護士などの専門家に依頼して話し合いでの解決を図る」について説明すると、弁護士以外の専門職（税理士、行政書士、司法書士）は、原則として、法律的な紛争の代理人にはなれません。兄弟が揉めておらず、合意している前提で、相続税申告手続をするとか、土地名義変更手続をするとか、そのような場面であれば、弁護士以外の専門職（税理士、行政書士、司法書士）も携わることができます。
次に、弁護士が携わる場合ですが、弁護士は「依頼を受けた人の代理人」という立場で関わります。よく「第三者に入ってほしい」というご相談があるのですが、その意味が「法定相続人全員からみて〈中立の第三者〉として、いわば『調停人』として入ってほしい」ということですと、その意味で弁護士が関わるのは難しいです。たとえば、長男さんから依頼を受けた弁護士は、長男さんの代理人として、長男さんの利益を最大化するために活動することになります。他の兄弟がそれを受け入れてくれればよいですが、多くの場合、他の兄弟の方でも、自分の利益を最大化するため（もしくは自分の利益を守るため）に、自分の代理人になってくれる弁護士を探して依頼するということになります。法定相続人にそれぞれ代理人の弁護士がついた場合には、その代理人弁護士の間で、遺産分割の話し合いが行われることになります。
（２）遺産分割「調停」
遺産分割協議の段階で話し合いによる解決ができなかった場合、上記の選択肢の３番目である「③家庭裁判所での遺産分割調停を申し立てて家庭裁判所の場で中立の第三者である調停委員を介して話し合いでの解決を図る」ということになります。
家庭裁判所での遺産分割調停は、裁判所での手続きではありますが、調停委員が何かを決めてくれるという手続きではありません。調停委員は、あくまでも「中立の第三者」として、法定相続人それぞれの意見の交通整理をしたりする立場です。感情的な対立が激しくなってしまい、当事者同士では話し合いが進まなくなってしまっている場合には、調停委員が「中立の第三者」として間に入って、当事者の意見の交通整理をするだけでも、話が進展する可能性があります。
（３）遺産分割「審判」
遺産分割調停での話し合いがまとまらず不成立となった場合、同じ家庭裁判所の中の手続きである審判に自動的に移行します。
審判の手続は、調停段階での法定相続人の意見や提出された証拠などに基づいて、最終的な分割方法を、家庭裁判所の裁判官が審判という形で決定するというものです。
審判の手続においても、いろいろな主張をすることはできるのですが、多くの場合、裁判官は、あまり細かな認定ないし評価はしてくれず、大まかに、法定相続分に沿った分割をするという判断が下されることになります。というのも、裁判官は法律に基づいた判断をしなければならない立場であるところ、法律は公平になるように定められている前提ですから、法律に沿った判断をすれば公平といえること、また、多数の事件を処理する必要上、裁判官が個別の事案において、あまり細かな点にまで踏み込んで判断することは、実際上、難しいからです。
逆に言えば、審判では法律に沿った形式的な判断しかしてもらえず、細かな判断をしてもらえないので、それを踏まえて、調停の段階で、多少の譲歩をしてでも、細かな定めをした合意を成立させておくのが良策であるという場合も、多々あります。
（４）共有物分割請求訴訟
何からの理由で、土地を共有分割してしまい、遺産共有状態から物権共有状態に移行してしまった後で、兄弟間で揉めてしまったというケースも、少なくありません。このような場合、上記のような家庭裁判所での調停・審判という手続をとることはできません。地方裁判所での共有物分割請求訴訟の手続で解決を図ることになります。
共有物分割請求訴訟においても、理屈上、考えられる分割方法は、遺産共有状態の分割方法と同様、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割、という４つの方法になります。
そして、地方裁判所の裁判手続の中で、兄弟（法定相続人）がそれぞれの主張・立証を行ったうえで、最終的には、地方裁判所の裁判官が判決という形で判断を下します。
通常の裁判手続においては、原則として、原告が求めた請求を「認める／認めない」という、いわば勝ち負けという形でした判断をしないのですが、共有物分割請求訴訟の場合は、ちょっと特殊で、当事者が求めていない分割方法であっても、最終的に裁判官が適正妥当と判断した分割方法を決定するという特徴があります（形式的形成訴訟）。
４ 相続した土地が売れない場合
相続した土地が、一般の土地流通市場では売れない場合もあります。そのようなときに、考えられる手段を説明します。
（１）親戚への打診
法定相続人にはなっていない親戚に打診してみるという方法です。昔、その土地に住んでいたなど慣れ親しみがある場合、「ただでよいなら引き取る」と言ってくれる場合があります。
（２）近隣への打診
土地の近隣の住民に打診してみるという方法です。たとえば田畑などは大きい方が使い勝手がよいため、隣接している田畑の所有者が「ただなら」もしくは「安ければ」引き取ると言ってくれる場合があります。
（３）個人間売買サイト
不用品を個人間で取引するサイトとしては「メルカリ」などが有名ですが、不要となった土地を専門に、個人間で取引をするためのサイト（掲示板）なども複数あります。中には、「田舎の空き家を格安で取得して、自分でDIYによってリフォームして別荘化する」とか、「山林を格安で取得して、自分専用のキャンプ場にする」といった需要もあるらしく、こうした土地を専門とした個人間売買サイトで取引されているようです。
（４）相続土地国庫帰属制度
新しい制度として「相続土地国庫帰属制度」が始まっています。相続によって取得した土地を、一定の要件のもとで、国が事実上「買い取ってくれる」という制度です。
この制度は、まだ始まったばかりであり、また要件が厳し目に設定されているため、まだ、実際に国が取得した件数は多くはありません。
もっとも、この制度の運用を担当している法務局では、申請前の事前相談を受け付けていて、この段階で、実際に国が取得してくれそうか否か、大まかな方向性は分かると言われています。そして、事前相談の段階でＯＫそうだとされた案件については、実際、申請後の国の取得率は９割を超えるとも言われています。
ですから、この制度が使えるかどうかは、まず、法務局に事前相談をしてみることがお勧めです。
５ 弁護士に相談するメリット
（１）状況に応じた処分（売却・分割）のアドバイスを受けられる
相続した土地を処分する方法には様々なものがあります。また共有状態の場合には、他の持分権利者（法定相続人）との意見調整をどうするのか、という問題もあります。
これらの点について、弁護士は、状況に応じた適切なアドバイスをすることができます。
（２）土地の価値についての考え方を教えてもらえる
土地の価値（評価額）には、様々なものがあります。例えば、公的なものとして、固定資産税評価額、相続税評価額（路線価）、公示地価、などなどです。実際、揉めている場面で、どのような土地の評価をするかは、ケース・バイ・ケースになります。
これらの土地の価値（評価額）について、弁護士は、その考え方についてや、どの評価額を用いるべきかについて、状況に応じた適切なアドバイスをすることができます。
（３）不動産業者や他の専門士業を紹介してもらえる
土地を取り扱う際には、測量、登記、評価、売却、などのそれぞれの場面で、多くの専門士業の知識・経験に頼る必要があります。また、売却などの際には、不動産業者にもお願いする必要があります。
弁護士は、それらの専門士業とも多くの関係を構築しているので、状況に応じて適切な専門士業や不動産業者を紹介することができます。
（４）当事者間の話し合いに参加してくれる
相続した土地について、兄弟で揉めてしまって話し合いが進まなくなってしまったようなとき、弁護士は、依頼を受けた方の代理人として、当事者間の話し合いに参加することができます。
相続問題について多くの知識・経験を有する弁護士が、当事者間の話し合いに参加することで、それまで全く進まなかった話し合いが動き出すというケースも多くあります。
（５）裁判所での遺産分割調停や審判の対応をしてもらえる
当事者間の話し合いで解決できなかった場合、家庭裁判所での遺産分割調停や審判で解決を図ることになります。
この際、弁護士であれば、裁判所での手続についても、すべて代理人として関与することが可能であり、一貫した対応をすることができます。
６ 相続した土地の揉め事は千瑞穂法律事務所にご相談下さい
千瑞穂法律事務所には、長年にわたり裁判官や公証人を務めた弁護士や、家庭裁判所の現役の非常勤裁判官として多くの遺産分割問題に取り組んでいる弁護士が在籍しています。そうした経験と実績に基づいて、相続した土地の揉め事については、どのような案件であっても、適切な法的助言を行うことができます。
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